Regler som gäller för försäljning av livränta.
Livräntan är en form av försäljning av fastigheter som blir mer och mer populär. Vi hör om det i pressen, på tv… Gratis livränta, livränta vid liv, bukett, livränta… Vi inventerar försäljningen av livränta.
Vad är livränta?
Livstidsförsäljningen består av att sälja en fastighet och få livränta i betalning fram till sin död.
Vem kan sälja livet? Varje juridiskt kapabel person kan sälja fastigheter på livstid. Nämligen: du kan sälja i livet andra typer av varor än bostäder (möbler, konstverk till exempel).Säljaren kallas annuitant. Köparen heter débirentier.
I en livränta-försäljning måste säljarens framtida död vara oförutsägbar. Köparen bör därför inte känna till en eventuell sjukdom hos säljaren; detta är livränta principen! Obs: för det fall att säljaren avlider inom 20 dagar från undertecknandet av köpebrevet, så anser lagen att dödsfallet var förutsebart och försäljningen är därför inte giltig. Säljarens arvingar kan begära att domstolen häver det.
Ett fritt liv eller ett hektiskt liv? En livränta sägs vara "gratis" när fastigheten är obemannad vid tidpunkten för undertecknandet av försäljningen. Köparen kan då förfoga över fastigheten, uppta den eller hyra den och driva in hyrorna. En livränta sägs vara "upptagen" när säljaren behåller nyttjanderätten till fastigheten under hela sitt liv, det vill säga han behåller rätten att använda fastigheten, att hyra den och att hämta ut den. hyr men att han inte kan sälja fastigheten ( han har just gjort det med livräntan!), inte heller sälja en nyttjanderätt till fastigheten.Köparen måste då vänta på säljarens död (eller den sista av de två säljarna om säljarna till exempel är ett par som bor i bostaden) för att få bo i fastigheten.
Hur gammal ska man sätta en fastighet i livet? 75-85 år verkar vara en bra åldersgrupp att börja sälja sin bostad för livet. I vilket fall som helst rekommenderas det starkt, för säljaren och för den potentiella köparen, att få bra information från en notarie för att undvika att hamna i en livränta och för att fatta ett välgrundat beslut.
Betalning: bukett och livränta
Försäljningen i livet kan vara intressant för köparen och för säljaren: säljaren får ett tillägg till sin pension till slutet av livet och köparen kan göra en mycket bra affär (på en trång fastighetsmarknad , det är en bra poäng).
Köparen köper fastigheter men betalar inte marknadspriset. Han betalar en bukett och livräntor.Buketten motsvarar en summa som betalats på försäljningsdagen, fritt fastställd av parterna (buketten motsvarar i allmänhet 30 % av fastighetens totala värde). Livräntan betalas ut till säljaren under hela hans liv, månadsvis, kvartalsvis eller årligen. Det betalas i förskott eller i efterskott. Parterna kan komma överens om att det inte finns någon bukett utan endast livränta. Obs: livräntan är föremål för inkomstskatt.
För att beräkna priset på livräntan beaktas flera kriterier. Hyrans storlek beräknas efter: säljarens ålder och förväntade livslängd, fastighetens värde, de hyror som köparen skulle kunna få om fastigheten hyrs ut. Skalor (samma för alla livräntor) beaktas också vid beräkning av livräntans storlek. Dessa vågar kan konsulteras med till exempel en notarie.
För att veta: det är möjligt att lägga till flera typer av klausuler i köpebrevet.Indexklausulen gör det möjligt att revidera livräntans belopp enligt den monetära deprecieringen. Uppsägningsklausulen tillåter automatisk uppsägning av livräntans försäljningskontrakt i händelse av utebliven betalning av en eller flera livräntor av köparen. Straffklausulen tillåter säljaren att behålla buketten i händelse av utebliven betalning av en eller flera livräntor från köparen och hävning av försäljningen.
Vem betalar för underhållet av den fastighet som säljs i livet?
Vem betalar underhållskostnaderna för fastigheten, eventuellt arbete, skatter relaterade till fastigheten efter en försäljning i livet?
I en upptagen livränta med nyttjanderätt betalar säljaren (om inget annat anges i köpebrevet): rutinmässiga reparationer och underhåll av bostaden (om han inte helt frigör den sålda egendomen), bostadsskatter, mark och sopor insamling, energiräkningar. Köparen betalar för större reparationer.
I en ockuperad livränta med nyttjanderätt betalar köparen (om inget annat anges i köpebrevet) fastighetsskatt och hushållssopor. I köpebrevet föreskrivs fördelning av andra utgifter.
I en gratis livränta betalar köparen avgifterna (energi, skatter, skatter etc.), rutinunderhåll och alla reparationer.