Alla typer av varor kan föregås.
Köpet av ett hus eller en lägenhet kan förlängas med en oförenlig period för förköpsrätt. Vad täcker denna juridiska term och vad är konsekvenserna av denna rättighet?
Förköpsrätt: vad är det?
Förköpsrätten är ett förfarande som gör det möjligt för en offentlig person (t.ex. lokal myndighet) att prioritera, inom vissa områden som tidigare definierats, fastigheter som säljs av en privat (individ) eller juridisk person (företag )., för att utföra stadsutvecklingsoperationer. Ägaren till fastigheten är då inte fri att sälja sin egendom till köparen efter eget val och på de villkor han önskar. Förköpsrätten utövas i allmänhet i syfte att genomföra stadsutvecklingsverksamhet av allmänt intresse.
Förköpsrätt: på vilka varor?
Ett garage, en källare, ett hus, en lägenhet, en byggnad, jordbruksmark eller inte … någon egendom kan föregås, helt eller delvis. I verkligheten måste fastigheten, för att förhindras av ett offentligt organ, ligga i ett område som definieras i PLU (Local Urban Planning Plan), i en ZAD (uppskjuten utvecklingszon) eller i ett ENS (Sensitive Natural Area).) . Du vet aldrig om förköpsrätten kommer att utnyttjas eller inte, förutom i känsliga naturområden där det är mestadels. Kommunen är inte skyldig att förvärva hela den föregående fastigheten och får endast köpa en del av den. Försäljningspriset kommer då att behöva ta hänsyn till den eventuella värdeförlust som den del av fastigheten som inte är föregångat, eftersom det kan vara svårt att sälja vidare. För att säkerställa skyddet för ägaren till fastigheten kan den senare dock kräva att kommunen förvärvar hela fastigheten.
Förköpsrätten: utövas av vem?
Den vanligaste förköpsrätten är DPU (Right of Urban Preemption), som vanligtvis utövas av kommunerna, eller ibland av staten, prefekturen, en organisation, ett halvoffentligt företag, etc. Förköpsrätten finns också i den privata sektorn, till exempel när en ägare säljer en fastighet som en hyresgäst har till salu. Den senare har företräde att köpa den här fastigheten. Den allmänna företrädesrätten har dock företräde framför privaträtten, om kommunen och hyresgästen båda är intresserade av att köpa en fastighet. Och när det gäller gemensamma äganderätt har de andra delägarna företräde att köpa tillbaka andelarna i en gemensam ägare som vill sälja.
Förköpsrätten: hur fungerar det?
När en fastighet släpps ut för försäljning, meddelas innehavarna av stadsförköpsrätten av en DIA (avsiktsförklaring från Aliéner) som skickas till notarie i rådhuset. Denna innehavare har två månader på sig att utnyttja sin förköpsrätt, vilket han måste motivera (skapande av kollektiva anläggningar, bekämpning av obalans, rehabilitering av stadens arv, etc.). Efter denna period och utan svar från den potentiella förebyggaren, utnyttjas inte rätten. Om fastigheten hyrs vid försäljningstillfället informeras hyresgästen först, före kommunen. Han kommer därför att vara den första som kan utöva sin förköpsrätt om han vill förvärva fastigheten där han bor.
Förköpsrätt: vilka är säljarens åtgärder?
En kommun som förhandar en fastighet har sex månader på sig att betala säljaren. Den senare, till exempel om han befinner sig i ekonomiska svårigheter eller om förköpsbeslutet är otillräckligt motiverat, kan ansöka hos förvaltningsdomstolen om att upphäva förköpet. Avbokningsbegäran måste presenteras inom 2 månader från det att beslutet publicerades i rådhuset. Den möjliga avvisade köparen kan också begära att annulleringen av förköpsbeslutet upphävs så snart han har ett försäljningsavtal. Ett annat fall av tvist mellan säljaren och förövaren: när den senare förhandlar till ett lägre pris än försäljningspriset, vilket vanligtvis används av offentliga organ. Det är då expropriationsdomaren som kommer att skilja överklagandet.
Förköpsrätt: vilka konsekvenser om beslutet ogiltigförklaras?
Huvudkonsekvensen av ogiltigförklaring av ett förhandsbeslut är att kommunen anses ha aldrig beslutat att föregripa. Om äganderättsöverföringen ännu inte har ägt rum förhindrar annulleringen att det sker. Om det däremot redan har ingripit kan den tidigare ägaren eller den avvisade köparen få annulleringen av försäljningen. Från det ögonblicket kan ägaren som återställer sin egendom sälja den vidare till den avvisade köparen till priset och under de villkor som han väljer. Kommunen kan åläggas att betala skadestånd till ägaren för att reparera den skada som han lidit på grund av att han inte kunde förfoga över det belopp som han kunde ha fått från försäljningen under den nuvarande perioden av det olagliga beslutet. datum för återkallande av detta beslut. Den potentiella köparen som har tecknat ett försäljningsavtal kan också kräva ersättning för den skada som han lidit för de utgif.webpter som han ådragit sig före dagen för utnyttjandet av förköpsrätten, särskilt för att förvärva marken och få bygglov.